אגרילנד

רכישת קרקע חקלאית - כל ההצעות וכל המידע הרלוונטי למשקיע הישראלי

קניית קרקע חקלאית - סוגי עסקות


בתחום הנדל"ן החקלאי, כבכל תחום השקעה, קבלת החלטה מושכלת לגבי ביצוע השקעה או דחייתה מחייבת הבנה של הפרטים הקטנים והגדולים המרכיבים את התחום ועשויים להוות את כל ההבדל בין הצלחה לכישלון פיננסי. על מנת לסייע לכם בעניין זה להלן סקירה תמציתית של עסקות הרכישה הנפוצות עבור קרקעות חקלאיות.

האופציה הפשוטה

עסקת הרכישה הפשוטה ביותר של קרקע חקלאית כוללת הסכם לגבי העברת בעלות על חלקת קרקע חקלאית מוגדרת ורשומה בטאבו. בעסקה זו הקונה והמוכר מסיימים את היחסים והתחייבויות ביניהם בהעברת התשלום תמורת הקרקע ובהליך רישום של הבעלות החדשה על החלקה בטאבו. אופציה זו מותירה בידי הקונה את כל האחריות ויכולת ההחלטה לגבי הובלה של מהלך תכנוני להפשרת הקרקע, לגבי שיתוף פעולה בעניין זה עם בעלי חלקות סמוכות, לגבי השכרת הקרקע לעיבוד חקלאי או כל שימוש אחר בקרקע וכן הלאה. אופציה זו רלוונטית רק לגבי קרקעות חקלאיות הנמצאות בבעלות פרטית ולגבי מכירת שטחי קרקע בהתאמה לרישום קיים בטאבו. עסקות בקטגוריה זו אופייניות לרכישת שטחים בהיקף נרחב על ידי חברות נדל"ן ויזמי נדל"ן.

האופציה הפשוטה + חלוקה מחדש

עסקת רכישת קרקע חקלאית הכוללת חלוקה מחדש או פיצול של חלקה או חלקות רשומות בטאבו. במקרה בו המוכר מבקש למכור חלק מחלקה או לפצל חלקה קיימת ולמכור את חלקיה למספר קונים. ביצוע עסקה מסוג זה מחייב הליך בירוקרטי מסורבל מעט, המתבצע מול לשכת רישום מקרקעין (טאבו). בהליך זה מבצעים מדידה של החלקות החדשות, המדידה עוברת בדיקה ואישור ובסיומה מתבצע בטאבו רישום מחדש של החלקות החדשות והבעלות החדשה.

האופציה המורכבת - רכישה משותפת

אופציה זו מאפיינת את מרבית עסקות הרכישה של קרקע חקלאית המוצעות על ידי חברות נדל"ן המציעות השקעה בנדל"ן חקלאי למשקיע הישראלי הממוצע. בעסקות ממין זה רוכשת החברה שטח קרקע נרחב ומפצלת אותו לחלקות קטנות (לרוב בנות דונם, חצי דונם או רבע דונם) המוצעות לרכישה. במרבית המקרים כוללת הרכישה גם רישום של הבעלות על החלקה בטאבו. במקביל מוחתמים כל הרוכשים על הסכם שיתוף המסדיר את פעולתם בנוגע להפשרת הקרקע. במרבית עסקות אלה מתחייבת או מבטיחה החברה להוביל מהלך תכנוני מול גופי התכנון (הועדה המקומית, הועדה המחוזית וכו') לשינוי ייעוד השטח כולו מחקלאות לבנייה. כמו כן כוללת העסקה לעתים גם התחייבות של החברה לשאת בעלויות הנלוות למהלך תכנוני זה: תכנון אדריכלי, ייעוץ משפטי, שמאי מקרקעין וכו'.קרקע חקלאית

חשוב להבין כי אישור של תוכנית לבנייה על קרקע חקלאית כרוך ברוב המוחלט של הפעמים בחלוקה מחודשת של החלקות שנמכרו, שכן מטבע הדברים תכנון של שטח בנוי שונה מזה של שטח חקלאי: הוספת כבישים, תשתיות שונות, שטחים ירוקים, מדרכות, מבני ציבור, חניה וכו', התחשבות בשיקולים אדריכליים, שיקולי איכות סביבה, שיקולי הרשות המקומית בתכנון בנייה וכו'.

חלוקה מחדש של מגרשים במסגרת תוכנית בנייה, עשויה להביא לשינוי בגודל החלקה שנרכשה בעקבות הפקעה לצורך תשתית ציבורית (היקף ההפקעה המקובל הוא 50 אחוזים) ובמיקומה בשטח התוכנית. על מנת לבצע את החלוקה מחדש בצורה הוגנת בונה שמאי התוכנית טבלת איזון המגלמת את הזכויות השונות שיש לבעלי החלקות. על כן ניתן לומר כי למעשה רכישת חלקת קרקע חקלאית במסגרת עסקה שכזו אינה מהווה בדיוק רכישת של חלקת קרקע מסוימת, אלא רכישת זכות על חלק יחסי מן הקרקע. עם זאת יש לציין כי עד לאישור תוכנית אחרת לקרקע חקלאית (דוגמת תוכנית בנייה) הקונה אכן אוחז בבעלות על חלקת הקרקע אותה רכש.

מטבע הדברים עניין החלוקה מחדש עשוי לעורר מחלוקות בין בעלי חלקות הקרקע המרכיבות את המתחם התכנוני. למצב זה מיועד הסכם שיתוף, המטיל מגבלות על הרוכש בהגשת התנגדות לתוכנית ולהשפעתה על זכויותיו על הקרקע. מרבית הסכמי השיתוף כוללים הליך מסודר של הצבעה לגבי מהלכים תכנוניים הקשורים לשטח שנרכש והחלטת הרוב מחייבת את כל בעלי הקרקעות. במקרים אחרים החברה המשווקת שומרת לעצמה כמה מסמכויות ההחלטה לגבי עניינים אלו. על כן חשוב לבדוק היטב את הסכם השיתוף ולבחון את המגבלות המוטלות על הקונה.

אדמות מינהל

רובן המוחלט של הקרקעות בישראל (למעלה מ-90 אחוזים) אינן מצויות בבעלות פרטית של אזרחים ישראלים אלא נמצאות בבעלות המדינה. קרקעות אלו מנוהלות על ידי גוף ממשלתי הנקרא – מנהל מקרקעי ישראל. המנהל אחראי על הקצאת הקרקעות, השימוש בהן וכן הלאה. קביעה זו נכונה גם לגבי הקרקעות החקלאיות בישראל אשר רובן המוחלט נמצא בבעלות המדינה. השימוש בקרקעות אלו נעשה באמצעות חוזי חכירה ארוכי טווח (לתקופה של עשרות שנים) בין המנהל לחוכר, לרוב תמורת תשלום נמוך למדי.

בעסקות רכישה של אדמות מנהל הרוכש אינו מקבל את הבעלות המלאה על הקרקע, אלא למעשה רוכש את חוזה החכירה מול המנהל. כפועל יוצא של מצב עניינים זה עסקת רכישה של אדמות מנהל מחייבת את אישור המנהל לעסקה, המלווה לרוב בתשלום סכום נכבד (התשלום מכונה – דמי הסכמה) על ידי המוכר. מעבר לסוגית התשלום מעורבותו של המנהל בעסקת הרכישה כרוכה במרבית הפעמים בבירוקרטיה לא מעטה אשר עשויה להביא להארכה משמעותית במועד האישור הסופי הניתן לעסקה.

זכויות החוכר של אדמת מנהל על השטח אותו חכר, מוסדרות בחוזה החכירה אך במקביל נתונות לשינוי מתמיד בעקבות מדיניות משתנה של המנהל, מדיניות משתנה של משרדי ממשלה, פסיקות של בג"צ ובעקבות מהלכי חקיקה בנושא. הנטייה השלטת כיום היא להפחית את הרווח הכלכלי של החוכר במקרה של הפשרת קרקע חקלאית אותה הוא חוכר מן המנהל.

מעוניין להשקיע בקרקע חקלאית?

לקבלת הצעות להשקעה בקרקע חקלאית

מלא את פרטיך ונציגי חברות הנדל"ן יצרו עמך קשר

לקבלת מידע על פרויקט, הקליקו על השורה הרלוונטית

כתבות נצפות

חדש באתר