אגרילנד

רכישת קרקע חקלאית - כל ההצעות וכל המידע הרלוונטי למשקיע הישראלי

שיווק קרקע חקלאית - הרשות להגנת הצרכן פועלת לניסוח תקן שמאות חדש

בהודעה לעיתונות שפורסמה השבוע מטעמה של הרשות להגנת הצרכן (רשות ממשלתית עצמאית), נמסר כי הרשות מתעדת לפעול לשיפור מצבו של הצרכן בתחום ההשקעה בקרקע חקלאית. העלייה הניכרת בהיקף העסקות בתחום ההשקעה ברכישת שטחים חקלאיים בשנים האחרונות, אשר נובעת בעיקר מפעילותן של חברות נדל"ן המשווקות (לעתים באגרסיביות) לציבור המשקיעים חלקות קרקע חקלאית פרטית, הביאה את הרשות לכדי החלטה לפעול לשיפור מאזן הכוחות בין הצרכן לחברות המשווקות. מהלך זה נולד בעיקר בשל חשש סביר כי חברות נדל"ן המשווקות אדמות חקלאיות, מנצלות את פער הידע המתקיים בינן לבין משקיעים פרטיים שאינם בקיאים בתחום הנדל"ן, על מנת להציג מצג שווא או מצג חלקי בנוגע לסיכויי ההפשרה (שינוי יעוד קרקע מחקלאות לבנייה) של הקרקעות המוצעות למכירה.

על מנת לתקן מצב עניינים אפשרי זה פעלה הרשות להגנת הצרכן, בשיתוף עם מועצת השמאים (גוף ממשלתי רגולטורי האחראי על הפיקוח המקצועי והאתי בענף השמאות), לניסוח תקן שמאי חדש אשר אמור לייצר תמונת מידע שלמה יותר לגבי ערכה של קרקע חקלאית בהתייחס לסיכויים להפשרת הקרקע. התקן המדובר המכונה "פירוט מזערי נדרש בשומה לקרקע שייעודה בתוכנית מאושרת אינו לבנייה", קובע כי יש לכלול בשומה הנקבעת לחלקת קרקע חקלאית מידע לגבי ערכה של הקרקע, מצבה התכנוני מול גופי התכנון הרלוונטיים, ערכה הצפוי במקרה שתופשר והערכה לגבי הסיכויים לביצועה של אותה הפשרה. בצעד משלים מתעדת הרשות להוסיף לחוק להגנת הצרכן תקנות אשר יחייבו חברות נדל"ן המשווקות קרקע חקלאית, להציג בפני הקונה הפוטנציאלי שומה (הערכת שמאי) אשר נעשתה על פי התקן החדש, לגבי השטח המוצע למכירה.

מתי זה יקרה?

על פי הערכת השמאי הממשלתי, תקן השמאות החדש יאושר סופית בעוד כחודש. מועד עדכון תקנות החוק להגנת הצרכן אינו ידוע בבירור, אך על פי הפרסום הוא ייעשה במהלך השבועות הקרובים. יש לציין כי עדכון תקנות החוק אינו מחייב תהליך חקיקתי בכנסת, אלא מבוסס רק על אישור הגופים הממשלתיים הממונים על כך מתוקף החוק. יש לקוות כי החברות הפועלות בשוק הנדל"ן החקלאי יקדימו לעשות ויאמצו מרצון את התקן השמאי החדש גם בטרם תהיה עליהן חובה חוקית לעשות כן.

האם יש לכך משמעות?

אין ספק כי מנקודת מבטו של המשקיע ככל שמובא לידיעתו מידע רב יותר, שלם יותר ואמין יותר לגבי מצבו של הנכס המוצע לו (במקרה הנ"ל - שטח חקלאי), כך ייטב. אולם יש להדגיש כי גם שומה, אשר תעשה על פי כל הוראות התקן החדש ועל ידי שמאי מומחה ומקצועי, תהיה עדיין במידה רבה בגדר הערכה בלבד, בוודאי בכל הנוגע לסיכויי ההפשרה של קרקע מסוימת. כך למשל שומה שכזו שהיתה נעשית לפני 3-4 שנים ספק אם היתה יכולה לצפות את עידכונה הצפוי של תמ"א 35 ואת השינוי הדרמטי שייצור עדכון זה לגבי סיכויי ההפשרה של קרקעות חקלאיות. רוצים לומר, תמיד עדיף לדעת יותר, אך גם הערכת שמאי מקצועית אינה עובדה אלא הערכה וההתבססות עליה לביצוע (או אי ביצוע) השקעה, מלווה בסיכונים ובסיכויים.

עדכון, אוקטובר 2013

ב-30 בספטמבר 2013 פרסם השמאי הממשלתי טיוטה של תקן השמאות החדש. תקן שמאות מספר 22 מוגדר באופן רשמי כתקן העוסק בשומה של קרקע שאינה מאושרת לבנייה המוצעת למכירה למשקיעים על בסיס ציפיה כי מעמדה של הקרקע ישתנה בעתיד והיא תאושר לבנייה. בפועל, כפי שהוצהר בגלוי על ידי יוזמי התקן, הן ברשות להגנת הצרכן והן בלשכת השמאי הראשי, התקן נוסח כך שהשומה שתיווצר על פיו תעניק למשקיעים (בעיקר לאלה שאינם בעלי ידע ונסיון בתחום הנדל"ן) תמונת מצב מפורטת וברורה על קרקע חקלאית המוצעת להם לרכישה.

שומה שתיעשה על פי התקן החדש, כך משתמע מנוסח הטיוטה, תכלול לפני הכל הערכת שווי לקרקע במצבה התכנוני בהווה (כלומר - לא מאושרת לבנייה). בשלב שני יערוך השמאי בדיקה מקיפה של רמת הסבירות כי הקרקע תעבור תהליך הפשרה ותאושר לבנייה. בדיקה שכזו תעשה על בסיס מידע שיועבר על ידי מזמין השומה בנוגע למהלכי תכנון אותם בעלי הקרקע מתעדים להוביל וכמובן שגם על בסיס בדיקה מקצועית מול גופי התכנון. רק במידה והשמאי מעריך כי קיים סיכוי סביר שהקרקע אכן תופשר הוא רשאי להוסיף לשומה גם הערכת שווי לקרקע במידה ואכן תופשר לבניה. להערכת שווי זו האחרונה, השמאי מחויב לצרף: תיאור מפורט של ההליכים התכנוניים-בירוקרטיים הנדרשים לאישור הפשרת הקרקע, הערכה לגבי הזמן שידרש לביצוע כל אחד מן ההליכים המפורטים וכן פירוט של הההוצאות שידרשו מבעל הקרקע לצורך הגשת תוכנית להפשרת הקרקע לגופי התכנון וכן פירוט של המיסים ההיטלים שיוטלו עליו במידה והקרקע אכן תופשר.

פרסום טיוטת התקן ברבים נועד לאפשר לבעלי עניין (שמאים, חקלאים וכו') למסור ללשכת השמאי הראשי הערות והשגות שונות לגבי נוסח התקן. השמאי הראשי אינו מחויב ליישם את ההערות שיועברו לידיו אך, מתן האפשרות להשמיע ולהעביר הערות שכאלה היא שלב הכרחי באישור התקן. מועד אישור התקן אינו ידוע בוודאות אך סביר להניח שאישור זה ינתן בשבועות הקרובים. יש לציין כי לעת עתה לפחות חברות ואנשים פרטיים המשווקים חלקות קרקע חקלאית, אינם מחוייבים להציג לקונים הפוטנציאליים שומה שנערכה לחלקות, לא על פי התקן החדש ולא בכלל. כאמור לעיל הרשות להגנת הצרכן הודיעה כי בכוונתה להוסיף תקנות לחוק להגנת הצרכן שיכללו חובה שכזו, אולם עד שמהלך תקינתי זה יושלם, אפשר להעריך כי פרסום העבודה על התקן החדש תוביל קונים פוטנציאלים לדרוש ממוכרי הקרקעות להציג להם שומה שכזו.

מעוניין להשקיע בקרקע חקלאית?

לקבלת הצעות להשקעה בקרקע חקלאית

מלא את פרטיך ונציגי חברות הנדל"ן יצרו עמך קשר

לקבלת מידע על פרויקט, הקליקו על השורה הרלוונטית

כתבות נצפות

חדש באתר