אגרילנד

רכישת קרקע חקלאית - כל ההצעות וכל המידע

תמ"א 35 - עקרונות תכנון

תוכנית מתאר 35 או בשמה המקוצר - תמ"א 35 הינה תוכנית מתאר ארצית המשרטטת את מדיניות התכנון והבנייה של מדינת ישראל עד לשנת 2020. התוכנית אושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005. בדיון לגבי הטמעת התוכנית בעבודת גופי התכנון בישראל (המועצה הארצית לתכנון ובנייה, ועדות מחוזית לתכנון ובנייה, ועדות מקומיות לתכנון ובנייה) נקבע כי כל 4 שנים תבחן המועצה הארצית לתכנון ובנייה את התוכנית ותעדכנה במידה ויעלה צורך לכך.

תמ"א 35
תמ"א 35

במסגרת התוכנית הוגדרו כלל השטחים במדינת ישראל באחד מתוך חמישה מרקמים אפשריים: מרקם עירוני (שטחי מרקם עירוני מסומנים במפת התוכנית בצבע כתום), מרקם כפרי (שטחי מרקם כפרי מסומנים במפת התוכנית בצבע ירוק בהיר), מרקם שמור ארצי (שטחי מרקם שימור מסומנים במפת התוכנית בפסים ירוקים על רקע לבן), מרקם חופי (שטחי מרקם חופי מסומנים במפת התוכנית בצבע כחול), מרקם שמור משולב (שטחי מרקם שמור משולב מסומנים במפת התוכנית בצבע ירוק כהה). שיוך כל שטח למרקם מסוים נושא עימו שורה של עקרונות מנחים לגופי התכנון בנוגע לאישור או דחייה של תוכניות המוגשות להם.

על פי מסמכי התוכנית שטחה של ישראל (22,150 קמ"ר) חולק ל-130 מרחבים תכנוניים, כאשר כל מרחב משוייך לאחד המרקמים. בחינת השיוך למרקמים השונים מעלה כי 9.2 אחוזים משטח המדינה משויך למרקם עירוני, 2.2 אחוזים משויכים למרקם חופי, 17.2 אחוזים למרקם כפרי, 42.5 למרקם שמור ארצי, 28.9 אחוזים למרקם שמור משולב. תמ"א 35 מותירה בידי גופי התכנון מרחב פעולה לא מבוטל לגבי חלוקת והגדרת השטחים בתוך מרחב תכנוני מסויים, אך גם יוצרת גבולות עקרוניים ומעשיים, מהם לא ניתן לסטות.

כפועל יוצא של מצב זה, לתמ"א 35 ישנה השפעה מכרעת על הסבירות כי תוכנית להפשרת קרקעות חקלאיות תאושר או תידחה על ידי הועדה המקומית הרלוונטית והוועדה המחוזית הרלוונטית. במידה רבה ניתן לקבוע כי לגבי קרקע חקלאית שאינה מסומנת כמיועדת לפיתוח עירוני בתוכנית, קיימים סיכויים קטנים למדי לאישור הפשרת הקרקע לבנייה בשנים הבאות. על כן, לפני רכישת שטח חקלאי מומלץ לבחון כיצד מתייחסת תמ"א 35 לחלקה המסוימת. באתר משרד נפים תוכלו לצפות בתוכנית מוצגת על מפה דיגיטלית וכן לעיין במסמכי התוכנית. על מנת לסייע לכם בניתוח השפעת התוכנית על תהליכי שינוי ייעוד לקרקע חקלאית, נציג במאמר זה מספר עקרונות רלוונטיים המוצגים בתוכנית.

מרקם עירוני

על מנת לשמר את היקף השטחים הירוקים בישראל מחד ולספק פתרונות דיור לאוכלוסיה מנגד, קובעת התוכנית כי יש לתת עדיפות לבנייה (לצרכי מגורים, מסחר ותעשייה) באיזורים המסומנים כמרקם עירוני ועדיפות יתרה לשטחים שכאלה ממוקמים בירושלים, בנגב ובגליל. עם זאת קובעת התוכנית כי בפיתוח שטחי מרקם עירוני, יש להבטיח את קיומם של שטחים פתוחים, אם כשטחים ירוקים לצרכי ציבור ואם כיעד להקמת תשתיות שונות בעתיד. הסבירות כי קרקע חקלאית במרקם עירוני תופשר היא גבוהה למדי, אך בוודאי אינה ודאית. כמו כן יש להניח כי זכויות הבנייה שינתנו לקרקע מופשרת במרקם זה יתאמו את אופי הפיתוח העירוני - כלומר בנייה רוויה לגובה.

מרקם כפרי

על פי התוכנית בשטחי מרקם כפרי ניתן לקדם פיתוח לצרכי תעשייה, מסחר, תיירות, מתחמי תעסוקה, כל עוד פיתוח זה אינו פוגע באופיים הכפרי והחקלאי של הישובים הנכללים במרקם זה וכל עוד הפיתוח משמר, ככל הניתן, רצף של שטחים פתוחים ושל שטחים חקלאיים. הסבירות כי קרקע חקלאית במרקם כפרי היא גבוהה למדי, אך בוודאי אינה ודאית. כמו כן יש להניח כי זכויות הבנייה שינתנו על קרקעות מופשרות יותאמו לאופי המאפיין את המרקם הכפרי (כלומר בנייה צמודת קרקע או בנייה נמוכה).

מרקם חופי

השטחים המשויכים למרקם זה הינם חופי מדינת ישראל והשטחים הסמוכים להם. אישור תוכניות בשטחים המשויכים למרקם זה, צריך להיעשות תוך הקפדה על שמירת רצועת חוף פתוחה ופנויה לשימוש הציבור. אישור תוכניות לבנייה בשטחי מרקם זה ניתן במידה והבנייה מתאימה לאופי המיקום - לדוגמא, מבני תיירות, שירותי חוף וכן הלאה. ככלל הנטייה היא להגביל שינוי ייעוד לקרקעות במרקם זה ובהתאם ניתן להעריך כי הסיכויים כי קרקע חקלאית במרקם חופי תופשר לבנייה, הינם נמוכים למדי.

מרקם שמור ארצי

שטחים המוגדרים כמרקם שמור ארצי כוללים בין היתר: שמורות טבע, גנים לאומיים, יערות, נופים יחודיים, שטחי אימונים וכן הלאה. התוכנית קובעת כי בשטחים במרקם זה יכול להתבצע פיתוח לצרכי הרחבת ישובים או פיתוח שטחים חקלאיים, כל עוד פיתוח זה משמר רצף של שטחים פתוחים בהיקף גדול. ככלל המטרה היא לשמר את הנופים המשויכים למרקם זה כשטחים ירוקים פתוחים. הערכה סבירה היא כי קרקעות חקלאיות המשויכות למרקם זה אינן בעלות סיכויים גבוהים להפשרה בשנים הבאות.

מרקם שמור משולב

השטחים המשויכים למרקם שמור משולב הם איזורים בהם משתלבים ערכי נוף וטבע במרחבים מיושבים במידה גדולה יותר ממרקם כפרי ופחותה משטחי מטרפולין עירוני (מרקם עירוני). בהתאם הפיתוח בשטחי מרקם זה צריך להתבצע תוך מתן מענה לצרכי היישובים וכן תוך מתן הגנה לערכי טבע, נוף ומורשת. תמ"א 35 קובעת כי הפיתוח באיזרום אלה צריך להתבצע תוך שמירה על רצף שטחים פתוחים שימתח במרחב התכנוני (מעין ציר אורך של שטחים ירוקים) ותוך שמירה על רצף שטחים פתוחים לאורך ערוצי נחלים. כפועל יוצא ניתן להניח שסיכויי ההפשרה של קרקעות חקלאיות במרקם זה, תלוי במיקומן של הקרקעות הספציפיות (לדוגמא קרבתן לערוץ נחל מסויים) ובמידה שבנייה על הקרקע עומדת בתנאים שפורטו לעיל.

איזורים חוצצים ירוקים

על מנת להגן על נכסי טבע ולאום, מקווי מים, נחלים, וכן הלאה, קובעת התוכנית כי יש לשמר שטחים ירוקים פתוחים סביב אותם נכסים ולמנוע בנייה בהם.

תיעדוף בנייה צמודת דופן

על פי עקרונות התוכנית על גופי התכנון לתת עדיפות לאישור תוכניות בנייה בשטחים הצמודים או סמוכים לאיזורים בנויים. ההגיון מאחורי עקרון זה הוא, כי שימור הרצף הטריטוריאלי הבנוי ביישוב, אפשרות להשתמש בתשתיות קיימות (כביש, מים וביוב, חשמל וכו') במקום להקימן יש מאין באיזור מרוחק.

אישור שינוי ייעוד מחקלאות לתיירות או לתעשייה ומסחר, כאשר הקרקע החקלאית אינה סמוכה לאיזור בנוי

במקרה זה נקבע כי אישור שינויי יעוד על ידי גופי התכנון יעשה רק כאשר מתקיימים התנאים הבאים: ייעוד הקרקע מחייב שימוש בשטחים פתוחים רחוקים מאיזורים בנויים (לדוגמא במפעלי תעשייה), קיימת תשתית הנדסית (בעיקר נגישות תחבורתית וחיבור בעלות סבירה לתשתיות חשמל ומים) בשטח הרלוונטי.

עדכון 2013

בהתאם להחלטת ממשלה ב-2005 לאישור תמ"א 35, אשר קבעה כי התוכנית תעודכן בהתאם לצורך (בתדירות של 4 שנים) פורסמה במאי 2013 תמ"א 35 בנוסח מעודכן (שטרם אושר). עדכון התוכנית כלל את הארכת תוקפה של התוכנית מ-2020 ל-2030 ונועד בעיקר להרחבת המלאי תכנוני של קרקעות לבנייה למגורים בישראל. בשונה מנוסחה המקורי של התוכנית אשר תיעדפה בבירור פיתוח של איזורים בפריפריה, תמ"א 35 המעודכנת מכוונת גם להרחבת מלאי הקרקעות באיזור הביקוש במרכז. לצורך כך התוכנית כוללת מספר שינויים דרמתיים במדיניות התכנון של ישראל:

1 - מתן הרשאה לגופי התכנון לשנות את ייעודם של איזורי תעסוקה ותעשייה וקרקעות בהן שכנו מחנות צבאיים ולהמירם בייעוד מגורים.

2 - מתן הרשאה לגופי התכנון להפוך שטחים פתוחים וישובים כפריים הסמוכים לערים לשטחי מרקם עירוני (הגדרתו של מרקם עירוני מופיעה בפסקאות לעיל), זאת בניגוד להכוון שנקבע בתוכנית המקורית בו הושם דגש על שימור שטחים פתוחים בשולי הערים לגופי התכנון ניתנה גם הרשאה לספח ישובים כפריים הסמוכים לערים להגדרת - מרקם עירוני.

3 - שינוי מדיניות התכנון לגבי שטחים בעלי ערכי טבע ונוף (אך אינם מוגדרים כשמורות טבע)אשר הוגדרו בתוכנית המקורית כשטחי שימור להם מוקנית הגנה תכנונית מפני פיתוח ובנייה. על פי הנוסח המעודכן לגופי התכנון ניתנית הרשאה להוציא קרקעות מהגדרתם כשטחי שימור ולייעדם לבניית מגורים.

למימוש שני הסעיפים האחרונים המופיעים לעיל הסעיף השני יכולה להיות ערך כלכלי גדול במיוחד עבור בעלי קרקעות חקלאיות בשולי הערים, שכן ניתן להניח כי אישור עדכון התוכנית יגרום לגופי התכנון לשקול בחיוב תוכניות להפשרת קרקעות חקלאיות במיקומים שכאלה.

הוסף תגובה


קוד אבטחה
רענן

מעוניין להשקיע בקרקע חקלאית?

לקבלת הצעות להשקעה בקרקע חקלאית

מלא את פרטיך ונציגי חברות הנדל"ן יצרו עמך קשר

רוצים לקנות

אם יש בידיכם קרקע למכירה באיזורים אלו, אתם מוזמנים לפנות למערכת האתר בעמוד - צור קשר.

- מעוניינים לרכוש קרקע חקלאית באיזור יישוב כליל בגליל המערבי.

- מעוניינים לקנות קרקע באחד מישובי חוף הכרמל (רצועת החוף מעתלית בצפון ועד קיסריה בדרום).

- מעוניינים לרכוש משק חקלאי במושב תלמי אלעזר או באחד המושבים הסמוכים לו.

- מעוניין לרכוש 30 דונם של קרקע חקלאית בערבה.

- מעוניין לרכוש קרקע חקלאית פרטית ברמת הגולן.

תגובות אחרונות

כתבות נצפות

חדש באתר